Baux d'habitation
Les sources du contentieux entre les bailleurs et locataires sont nombreuses et ne se tarissent pas.
Le cabinet BJA intervient régulièrement auprès des gestionnaires de biens ou d’actifs et d’assurances garantie loyers impayés, afin de conseiller et de résoudre ces différents litiges.
Le contentieux des loyers impayés et de l’expulsion
L’argent étant le nerf de la guerre le premier des contentieux est celui des loyers impayés et de l’expulsion.
Lors de ces contentieux spécifiques, les étapes se suivent mais ne se ressemblent pas toujours.
Le cabinet examine l’ensemble des pièces remises : bail, décompte, éventuelles relances, commandement de payer, saisine de la CCAPEX…
Une tentative de résolution amiable est recommandée afin d’obtenir au plus tôt la remise des clefs : commandement de payer ou courrier recommandé d’avocat selon les cas.
Ensuite, la stratégie judiciaire la plus adaptée est recommandée au client en fonction de sa situation : résiliation par acquisition de la clause résolutoire, ou résiliation judiciaire.
Certaines procédures spécifiques peuvent également être envisagées : saisie conservatoire avant tout procès, procédure simplifiée de reprise des logements vacants, procédure devant la commission de surendettement…
Une fois le jugement obtenu, le cabinet BJA se charge du suivi rigoureux de l’exécution auprès de ses huissiers référents : commandement de quitter les lieux, dénonciation préfecture, saisie-rémunération, saisie-attribution, etc.
Le contentieux relatif aux congés et à l’occupation sans droit ni titre
Le cabinet BJA intervient également pour les contentieux liés aux congés pour vente, reprise personnelle ou pour motif sérieux et légitime.
Il s’assure de la régularité du congé avant d’en obtenir judiciairement la validation afin de forcer le départ du locataire ou de l’occupant.
En effet, en dépit de la délivrance du congé, il est parfois nécessaire d’entreprendre une action judiciaire afin de détenir un titre exécutoire permettant d’assurer l’expulsion d’un occupant récalcitrant.
Lors d’un congé pour vente, c’est-à-dire un congé délivré au locataire en raison de l’intention du propriétaire de vendre son logement à un tiers, il convient de vérifier si le locataire a bénéficié du droit de préemption obligatoire.
Lors d’un congé pour reprise pour habitation personnelle ou pour un membre de la famille, le bénéficiaire de la reprise doit également être précisé.
Enfin, le motif sérieux est légitime de la résiliation peut être que le locataire provoque des troubles anormaux ou sous-loue irrégulièrement le logement donné à bail (cas des locations saisonnières).
Le cabinet BJA conseille et assiste les bailleurs dans ces différentes situations afin d’éviter notamment que le congé soit qualifié de frauduleux.
La formation des professionnels
Au titre de la formation, les avocats du cabinet BJA forment notamment les gestionnaires de biens sur les différentes problématiques juridiques récurrentes qu’ils rencontrent.
Ces derniers ont notamment participé à l’élaboration des supports consacrés aux :
- « Sources des contentieux avec les locataires à jour de la loi ELAN » ;
- « Gestion des loyers et charges impayés et responsabilité de l’agence ».
Au titre des dernières actualités :
Le cabinet tient informé sa clientèle des dernières actualités et jurisprudence par des lettres d’information (loi ELAN, rapport NOGAL etc.) : bail mobilité, bail numérique, suppression des mentions manuscrite de l’acte de cautionnement, renaissance de l’encadrement des loyers, logement décent et présence d’espèces nuisible et parasite, réglementation de la location saisonnière, régime de l’expulsion des squatteurs…